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位于上海市长宁区的安阳小区，始建于上世纪80年代中后期，即将迎来一次精品化改造。小区居民提出了51条关于改造的诉求，其中“抽粪”问题被特别强调。
安阳小区由12栋住宅组成，呈“L”型排布，包括一梯8户和一梯6户，小区西侧、北侧和东侧一墙之隔的分别是德必易园、科研单位和高层住宅楼。
5月27日，居民张老先生在小区现场告诉《每日经济新闻》记者：“1988年，我通过住房调剂来到了安阳小区（‘房屋调剂’是上海特定历史时期的产物，职工可以根据工作单位所在地相互置换房屋），刚搬来时环境甚至还不如现在。听说小区即将改造成为‘精品小区’，我们居民也希望能够实现这个目标，这样大家才能有满满的幸福感。”
“我们是典型的老旧小区，您可以看到，这里并没有扩面（扩大居住面积）的条件。”在实地考察中，管理安阳小区的华阳物业裘经理告诉记者，在这样的条件下进行改造，确实是一项挑战，可谓是“螺蛳壳里做道场”。
改造之初就面临一堆难题
万事开头难，安阳小区的改造更是如此。
小区业委会的构成比较复杂，物业服务亦是如此。据华阳物业透露，由于历史遗留问题，安阳小区长期以来由华阳物业和都佳物业共同管理。具体来说，7号楼和9号楼由都佳物业负责，而其余的10栋楼则由华阳物业管理。在很长一段时间里，7号楼和9号楼的物业费甚至需要分成两部分，其中华阳物业承担了保安和保洁的相关工作。
在小区改造的过程中，面临的最大挑战是：安阳小区仅与邻近的中阳小区部分楼栋共同组成了“联合业委会”。由于缺乏独立的业委会，推进小区的精品改造变得尤为困难。因此，摆在安阳小区面前的紧迫任务是：改革跨小区业主大会的模式，选聘独立的物业公司以及组建自己的独立业委会。
“居委会应该主动带头。”潘西居民区党总支书记沈菲菲告诉每经记者：“但在小区的现场管理方面，居委会的力量确实有限。所以我们希望老旧小区也能参照商品房小区的做法，成立业委会这样的组织，并由居委会、业委会、物业公司合力共建小区。从2024年年初开始，潘西居委会就联合街道房办，按照法定流程分步骤实现物业统一管理。”
但一开始就遇到了难题：“居民们认为，老旧小区有没有业委会结果都一样。所以业委会报名启动了十几天，却没有一个人来。”
沈菲菲向每经记者透露了初期工作的艰辛：居委会多次召集会议进行宣讲，74岁的老党员应有福和其他两位党员（包括接受记者采访的张老先生）主动承担起责任。长宁区在原有的“四百”大走访（即串百家门、知百家情、解百家难、暖百家心）基础上，新增了“问百家需、解百家忧、聚百家力、圆百家梦”的内容。
“所以，在接下来的走访过程中，正值壮年且熟悉住房业务的陆雪敏被发掘出来排名第一的炒股杠杆平台，并担任了业委会副主任，这才帮助我们攻克了难题。”沈菲菲说道。
上海易居房地产研究院副院长严跃进通过微信向每经记者分析指出，“这是老旧小区改造中的很重要问题。通常大家会站在建筑的层面去理解老旧小区，比如房龄、建筑形态等，但是实际上它背后也存在一种管理的陈旧。”
“比如安阳小区之前存在两家物业交叉管理的情况，在实际操作中效率极低。而且公共区域又缺少管理，所以管理质量、服务质量都上不去。其实安阳小区的更新对于老旧小区改造软环境，也就是物业服务，提供了一个非常好的模板。”严跃进表示。
“部分工作已经前置进行”
5月7日上午，安阳小区业主委员会与华阳物业正式签署合作协议，标志着这个老旧小区成功摆脱了以往物业管理混乱的局面。业主委员会与物业管理之间的合作关系得到了明确和优化，接下来的重点工作便是精品小区改造的初期筹备。
“老旧小区硬件设施普遍不完备，要找到一家愿意来提供服务的物业公司其实挺难的。好在房办帮忙协调区属国企华阳物业，他们愿意承担这样的工作，与业委会一起顺利推动了物业续聘签约。”沈菲菲介绍。
业委会副主任陆雪敏告诉每经记者：“其实整个节奏还是非常紧凑的。1月21日业委会刚成立，面临的第一件大事就是所有资产的盘点。马上要迎来精品小区的改造，加上业委会续签物业公司，整个上半年都很忙碌。”
记者在安阳小区随机采访了居民周先生，他表示非常支持此次改造：“最要紧的是把这些乱糟糟的电线改造好，其实居住环境能提升，我们都很支持的。”
记者在小区现场观察到，几乎每栋楼的外立面都布满了密密麻麻的架空线，电线之间相互缠绕，横跨一栋栋楼宇。其中，许多电线已经超负荷，导致电线下垂。此外，小区西侧的围墙肉眼可见地出现了轻微倾斜，外墙也出现了剥落现象，这与小区所在的上海市中心的现代化界面显得格格不入。
谈到对改造细节的期待，周先生打开了话匣子：“我在海外生活了30多年，这里是我父亲在市中心的老房子，有时候带国外的朋友来玩，他们看到小区里‘满天飞’的电线和破损的外墙，都感到有些意外。”
“停车也很难，我一般都停在外面停车场。还是建议把小区里更多的空间还给居民。小区道路窄，不仅车辆之间容易发生剐蹭，老人天黑走路也容易撞到停放的车上。”
周先生建议，若条件允许，应尽量避免在小区路面停车，而应考虑在周边寻找更适宜的集中停车方案。若此方案难以实现，他希望改造后增加的停车费用能够取之于民、用之于民，确保全体居民共同享受由此带来的收益。
在小区走访过程中，裘经理告诉记者：“这些破损外立面、飞线、管道老化、井盖等，都是居民最头疼的问题。特别是化粪池每个月都需要抽排，每次都会对生活造成一定的影响，这些问题都要在精品改造过程中完善。”
记者在5月27日的走访中发现，小区窨井盖和下水管等的测量统计已经开展，工人们正在进行相应标记，大约上午9∶45，已标记到了第116个井盖。
“部分工作已经前置进行了，这段时间上海联通已经来勘察过两次，对网络线缆做了排查和梳理，这次改造肯定要把电线问题解决掉。”裘经理说道。
事实上，对于空间狭小的老旧住宅区来说，改造的过程往往带来阶段性的“煎熬”。为了尽量减少对居民的打扰，整个工程将分步骤、分区域进行，整个过程预计需要一年左右的时间。
51条小区改造诉求
“目前精品小区建设方案进行了两轮沟通，设计方提供了第一稿方案，但还需要多轮商议和改动。”陆雪敏告诉每经记者。
如何收集业主们细致入微的需求？据陆雪敏介绍，精品小区改造正式勘察前，居委会联合业委会发放了问卷，覆盖到每个楼组群，最终收集归纳成了51条居民意见。
来源：安阳小区业委会代表提供
“外部环境提升方面，包括对小区门口形象的提升和改造、小区主干道的铺设、路灯的更新和监控设备的排布，扶手、坡道等适老化装置。此外还有西面与隔壁园区相邻的围墙，准备与园区协商改为更通透的造型，方便居民共享绿化景观。健身设施重新布局，与绿化融合，停车位更加规整，不影响行人通行。在楼道内，改造将围绕墙体粉刷、线路整理、楼梯扶手材质更换、门牌号统一标识等展开，包括居民提出的燃气管道超期服役、厨余管道外移等问题，都会一并纳入沟通方案中。”陆雪敏向记者介绍。
张老先生说：“我们就希望小区干净一点，绿化好、环境好，住在这里心情也舒畅了，幸福感也有了。”
“至于小区后续的改造、更新，我认为是水到渠成的事儿。物业理顺了，政府对老旧小区改造的资金到位了，那么随后的工作就进入正轨，和传统的老旧小区改造的模式相似。通过长宁区这个模式，使得物业管理更加顺畅，也更好地推进带有遗留问题的老旧小区的改造。”严跃进表示。
上海市长宁区2025年政府工作报告显示，2024年，长宁区新开工精品小区建设面积100万平方米，2025年将持续改善居住环境，推进小梁薄板等“两旧一村”改造。同时，深入实施精品小区建设，扎实推进既有多层住宅加装电梯工作，引导加强后期运维。
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